COMMENT LIRE UNE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
(Source: www.droitdelacopropriete.qc.ca)
La déclaration de copropriété est un document volumineux dont la
lecture est parfois difficile. Comme c'est un document important qui
définit des droits et crée des obligations, il est très important d'en
prendre connaissance avant de faire l'acquisition d'une fraction et de
continuer à la consulter lorsqu'on est copropriétaire.
La déclaration de copropriété est un document qui est signé par toutes
les personnes qui sont propriétaires de l'immeuble au moment où on crée
la copropriété. C'est sa publication au bureau de la publicité des
droits qui a cet effet créateur. En effet, la publication de la
déclaration de copropriété établit la copropriété divise et crée une
personne morale : le syndicat.
Depuis le 1er janvier 1994, le Code civil du Québec, prévoit que la
déclaration de copropriété est divisée en trois parties :
1. L'Acte constitutif de copropriété
2. Le Règlement de l'immeuble
3. L'État descriptif des fractions
C'est le Code civil qui indique, de façon générale, ce qu'on doit
insérer dans chacune des parties de la déclaration de copropriété.
Il est d'usage de présenter, dans le préambule de la déclaration de
copropriété, des informations générales sur l'immeuble faisant l'objet
de la déclaration.
On retrouve, dans l'Acte constitutif de copropriété (1ière partie), des
informations importantes sur l'immeuble faisant l'objet de la
copropriété. Comme on crée la copropriété, c'est là qu'on divise
l'immeuble en parties privatives et communes. On pourra habituellement y
consulter les bornes des parties privatives afin de connaître les
limites des droits et des obligations individuels du copropriétaire.
Les clauses relatives à la destination de l'immeuble sont très
importantes car elles établissent, dès le départ, des balises quant à ce
qui sera permis et ce qui sera interdit dans la copropriété.
On doit également établir, dans l'Acte constitutif, les valeurs
relatives des fractions. Le déclarant doit évaluer, en fonction de
certains critères prévus dans la loi, la valeur de chaque partie
privative par rapport à la valeur totale de l'immeuble. Cette valeur
relative est habituellement présentée dans un tableau. La contribution
aux charges communes, la quote-part dans les parties communes, les
droits de vote sont proportionnels à la valeur relative.
La déclaration
de copropriété crée une personne morale, le syndicat des
copropriétaires. On retrouve aussi, dans l'Acte constitutif, des
dispositions relatives au syndicat, à ses organes : le conseil
d'administration et l'assemblée des copropriétaires, les pouvoirs et
devoirs respectifs des membres du conseil et de l'assemblée des
copropriétaires, les majorités requises pour adopter des décisions en
assemblée, etc.
Habituellement, l'Acte constitutif contient un chapitre sur les
assurances de la copropriété.
Enfin, l'Acte constitutif contient d'autres dispositions relatives à
l'immeuble : il prévoit souvent le droit pour le promoteur de parachever
son projet et d'y maintenir des bureaux de ventes. Il contient des
dispositions sur la location des fractions, d'autres qui concernent les
créanciers hypothécaires, etc.
Dans la deuxième partie de la déclaration, le Règlement de l'immeuble,
on retrouve des dispositions plus pratiques et d'application
quotidienne. Il est très important de bien lire les règles de jouissance
des parties privatives et communes car elle régissent la vie en
copropriété. On y retrouve aussi les règles de " cuisine " sur la tenue
des assemblée des copropriétaires et des réunions du conseil
d'administration. Ces règles complètent celles édictées dans la première
partie de la déclaration. Enfin, le Règlement de l'immeuble contient les
règles relatives au mode de cotisation et la procédure de recouvrement
des contributions des copropriétaires.
Quant à la troisième partie de la déclaration de copropriété, l'État
descriptif des fractions, il contient la désignation cadastrale de
toutes les parties privatives et communes de l'immeuble. Bien
qu'essentielle à la publicité de la déclaration de copropriété, cette
énumération est souvent longue et ennuyeuse. Il est important toutefois
de consulter l'État descriptif des fractions, parce que les charges
affectant l'immeuble y sont mentionnées, à l'exception toutefois des
hypothèques.
Les hypothèques affectant l'immeuble sont habituellement mentionnées
avec l'intervention du créancier hypothécaire qui doit obligatoirement
signer la déclaration de copropriété.
Certains plans peuvent être
annexés à la déclaration de copropriété comme, par exemple, les plans
des espaces de stationnement, des casiers de rangement, etc.
