CONDO: APRÈS MOI LE DÉLUGE
Stéphanie Grammond (La Presse, 6 février 2015)
La vie en condo n'est pas un long fleuve tranquille. Les dégâts d'eau
provoquent tellement de dommages et de réclamations que certains
assureurs refusent maintenant de se mouiller. Et les syndicats de
copropriété se retrouvent le bec à l'eau.
Un syndicat sur dix s'est déjà fait refuser une couverture d'assurance,
le plus souvent pour les inondations et les refoulements d'égouts.
Depuis cinq ans, les primes ont bondi, tout comme les franchises qui
atteignent souvent 50 000$, selon un sondage dévoilé hier par le
Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).
Si frustrante soit-elle, la réaction des assureurs n'est que le symptôme
d'un mal plus profond qui ronge les condos: la mauvaise qualité de
construction et le manque d'entretien. Si on veut régler le problème, il
faut remonter en amont.
Commençons par le commencement: la construction. «Il y a beaucoup de
sinistres dans des bâtiments qui sont neufs. Pourquoi? Parce que la
qualité n'est pas là», constate l'avocat et secrétaire général du RGCQ,
Yves Joli-Coeur.
Il manque d'inspecteurs indépendants sur les chantiers, de véritables
experts qui peuvent poser un regard critique sur l'évolution des
travaux. L'arrivée du nouveau programme de Garantie de Construction
Résidentielle, le 1er janvier dernier, comblera-t-elle cette lacune? Ça
reste à voir...
La mise en place ultrarapide de ce nouveau programme a été tumultueuse.
Jean Dion, de l'Association des consommateurs pour la qualité dans la
construction (ACQC), a claqué la porte en décembre et quitté son poste
au conseil d'administration.
Le départ de ce défenseur de longue date des consommateurs est de
mauvais augure. Espérons qu'on ne commettra pas les mêmes erreurs
qu'avec les anciens programmes de garanties qui se sont tous retrouvés
sous la tutelle de la Régie du bâtiment du Québec, après le cauchemar de
la pyrrhotite qui a fait perdre 80 millions de dollars à un millier de
propriétaires de Trois-Rivières.
Les promoteurs ont aussi leur part de responsabilité. Lors de la vente,
plusieurs sous-estiment considérablement les coûts de copropriété, soit
par manque d'expérience, soit pour convaincre les clients qu'ils ont les
moyens de devenir propriétaires. Ce comportement met de la pression sur
les promoteurs sérieux qui doivent, eux aussi, baisser le budget de
dépenses qu'ils présentent aux acheteurs pour demeurer concurrentiels.
Mais un an plus tard, surprise! Les copropriétaires se retrouvent avec
un déficit majeur. Les premiers acheteurs qui ont un budget serré ont
alors du mal à absorber la hausse inévitable des charges de condo.
Pour remédier à ce problème, le Comité consultatif sur la copropriété
suggère de forcer les promoteurs à rembourser au syndicat le double de
la différence entre les dépenses prévues et les dépenses réelles, après
une période de 12 mois.
Cette bonne idée se trouve maintenant sur le bureau de la ministre de la
Justice.
Dans la réforme attendue de l'encadrement législatif des copropriétés,
Québec devrait aussi s'attaquer prioritairement aux fonds de prévoyance.
La majorité des syndicats ne met pas assez d'argent de côté pour
procéder aux travaux majeurs. Un problème grave.
Certains copropriétaires refusent toute hausse des charges de condo. Ils
s'imaginent que leurs frais devraient être limités, un peu comme les
loyers. Pardon, mais vous êtes propriétaires, pas locataires!
D'autres ne veulent pas mettre d'argent de côté pour les générations
futures de copropriétaires. Si l'édifice se dégrade, ils se dépêcheront
de vendre, abandonnant les problèmes aux suivants. Après moi le déluge!
D'autres encore s'opposent aux travaux dont ils ne bénéficient pas
directement. Juste avant Noël, plusieurs copropriétaires d'un immeuble
de Brossard se sont ligués contre une autre copropriétaire dont la
poutre de soutien menaçait de s'écrouler, à cause de la pourriture due à
de l'infiltration d'eau, raconte Me Joli-Coeur qui a été appelé à
intervenir d'urgence pour régler le litige.
Va-t-on attendre que les immeubles s'écroulent pour revoir les règles
des fonds de prévoyance?
Selon le Comité consultatif, les copropriétaires devraient être forcés
de verser au moins 0,5% de la valeur du bâtiment, jusqu'à ce que le
syndicat procède à une étude pour établir le pourcentage réellement
requis... qui sera probablement supérieur.
Il faut améliorer l'entretien des condos. C'est la clé d'un parc
immobilier en santé. Et c'est financièrement rentable, car un dollar
investi en entretien fait économiser quatre dollars en remplacement.
Une large part des réclamations d'assurances découle de problèmes qui
auraient pu être évités grâce à un entretien normal: réfection du toit,
remplacement des chauffe-eau qui sont l'ennemi public numéro un.
Mais tout cela est manifestement négligé: 57% des syndicats ne vérifient
jamais l'étanchéité des portes, fenêtres, douches, lave-vaisselle et
autres électroménagers.
En cas de problème, c'est pourtant l'assurance du syndicat qui épongera
les dégâts, même si le problème vient d'un condo en particulier.
Depuis la réforme du Code civil en 1994, le syndicat doit être assuré
pour les parties communes et privatives, même si chaque copropriétaire
peut prendre une assurance personnelle pour couvrir les améliorations
qu'il a pu apporter à son condo, ses meubles et sa responsabilité
civile.
Ce principe est valable, car si l'immeuble est rasé par le feu, on doit
pouvoir le reconstruire sans être à la merci de l'assurance de chaque
copropriétaire. Mais cette façon de procéder a peut-être
déresponsabilisé les copropriétaires qui n'assument plus directement le
risque, sauf dans de rares cas où ils se font refiler la note.
Chacun doit faire sa part. Des copropriétaires jusqu'au constructeur. Et
les assureurs doivent aussi s'impliquer davantage dans la prévention,
pas juste se contenter d'augmenter les primes et les franchises.
