COPROPRIÉTÉ ET LOCATION: LES RÈGLES PARTICULIÈRES
Me Serge Abud, avocat (Papineau et Associés)
Les règles en vigueur relativement au louage et au bail de logement
s’appliquent à une unité de copropriété comme à tout autre logement. À
ce sujet, nous renvoyons le lecteur aux dispositions pertinentes de la
loi, soit d’abord les articles numéros 1851 à 1978 du Code civil du
Québec (ci- après désigné «C.c.Q.» (1) puis, accessoirement, à
l’ensemble de la Loi sur la Régie du logement. La compétence de ce
dernier organisme est exclusive en première instance pour tout ce qui
concerne un bail de logement.
Pour les fins du présent texte, nous nous intéresserons plus
particulièrement à la façon dont les règles touchant la copropriété
divise viennent affecter le louage autant en ce qui concerne le
locateur, le locataire que le syndicat des copropriétaires.
Les droits et obligations du locataire
L’article 1057 C.c.Q. établit que le règlement de l’immeuble est
opposable au locataire d’un fraction privative dès qu’un exemplaire lui
est remis par le copropriétaire locateur ou par le syndicat(2). Le
locataire doit donc respecter intégralement le règlement de l’immeuble.
La remise du règlement de l’immeuble constitue donc le moment où
commence son opposabilité au locataire. Le locateur ou le syndicat ne
pourront, en principe, reprocher au locataire de ne pas respecter ce
règlement avant qu’il ne l’ait connu. Le régisseur Me Pierre Therrien a
cependant établi dans l’arrêt Briskin c. Fernandez(3) que le locateur
n’a pas l’obligation de remettre une copie du règlement au locataire
avant la signature du bail(4) pour qu’il lui soit opposable mais il doit
quand même le faire dans un délai raisonnable.
L’importance du dévoilement du règlement au locataire peut s’avérer
fondamentale en ce qui concerne la responsabilité civile du locateur.
Par exemple, dans l’arrêt Tremblay c. Tremblay(5), le juge Michel
Saint-Hilaire de la Cour du Québec a condamné le locateur à rembourser
les dépenses diverses encourues par une locataire à qui il avait fait
miroiter la possibilité d’exploiter un salon de coiffure dans une unité
dont il était propriétaire. Le locateur n’avait pas révélé à sa
locataire la teneur exacte du règlement de l’immeuble résidentiel qui,
on s’en doute, l’interdisait clairement.
Les recours contre les tiers pour des troubles de jouissance causés au
locataire ne pourront être exercés que par le locateur. Prenons
l’exemple où un copropriétaire bruyant serait le voisin d’une unité
occupée par un locataire. Celui-ci ne disposerait alors que d’un recours
en diminution de loyer contre son locateur(6). Seul ce dernier pourrait
exercer des recours contre l’autre copropriétaire ou encore réclamer du
Syndicat qu’il fasse respecter le règlement de l’immeuble (qu’on présume
favorable à la tranquillité!).
Les obligations du locateur
L’article 1065 C.c.Q. crée l’obligation pour le copropriétaire qui loue
son unité de notifier le syndicat des copropriétaires de cette location
et de lui donner le nom du locataire. Corrélativement, les noms de tous
les locataires doivent être inclus dans le registre tenu par le syndicat
en vertu de l’article 1070 C.c.Q.
Cette dernière obligation est minimale et on ne saurait trop recommander
de procéder à une lecture attentive des dispositions pertinentes de la
déclaration de copropriété qui, en fonction des particularités de
l’immeuble, ajouteront d’autres exigences à celles de l’article 1065
C.c.Q. Par exemple, il serait possible que les baux de moins d’un an
soient interdits(7) afin de préserver une certaine stabilité parmi les
occupants de l’immeuble et d’éviter le constant va-et-vient de personnes
inconnues des autres copropriétaires chez qui une telle situation
pourrait causer une certaine insécurité.
Le syndicat et le locataire
Les relations entre le copropriétaire locateur et son syndicat demeurent
pratiquement inchangées au plan juridique. Le copropriétaire demeure
seul responsable des obligations qui lui incombent relativement par
exemple aux charges communes ou au fonds de prévoyance. Pour sa part, le
locataire n’ayant aucune relation contractuelle avec le syndicat, il ne
saurait, comme nous l’avons déjà indiqué, formuler une réclamation
auprès de lui afin qu’il fasse respecter la déclaration ou encore porter
plainte contre lui devant les tribunaux à ce sujet(8). L’article 1066
C.c.Q. oblige tout de même le syndicat à fournir au locataire d’une
partie privative les mêmes avis que ceux requis aux articles 1922 et
1931 C.c.Q., relativement aux réparations majeures ou urgentes ainsi
qu’aux vingt-quatre heures de préavis requises avant d’effectuer des
travaux au logement ou d’y effectuer une visite.
Par ailleurs, l’article 1079 C.c.Q. donne au syndicat le droit de
demander la résiliation du bail d’une partie privative si le locataire
«cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant
de l’immeuble». Le locateur, lui, peut demander la résiliation du bail
en vertu de l’article 1863 C.c.Q..
Le nouvel acquéreur
Finalement, rappelons que le fait d’acquérir une unité déjà louée n’aura
pas pour effet de vous soustraire aux obligations reliées au bail en
vigueur et le fait d’être le nouveau locateur ne vous donnera en soi
aucune justification supplémentaire vous permettant d’en demander la
résiliation, à moins que vous ne souhaitiez vous y installer vous-même
ou permettre à l’un des membres de votre famille au premier degré de le
faire, comme dans le cas d’un locateur «régulier»(9).
Suite à la conversion d’un immeuble en copropriété divise
Dans le cas d’un logement converti, si le locataire était déjà en place
au moment où l’avis d’intention de conversion(10) a été donné, le droit
d’en reprendre possession ne peut plus être exercé contre ce locataire
suite à la conversion, même par des acquéreurs subséquents(11).
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1- Le Code civil du Québec ainsi que
tous les autres textes législatifs québécois peuvent facilement être
consultés en ligne à l’adresse suivante:
www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
2- En vertu de l’article 55 de la Loi sur l’application de la réforme du
code civil, cette disposition s’applique aussi aux baux signés avant
l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, soit le 1 janvier 1994.
3- [1996] J.L. 139
4- C’est le cas pour le logement «ordinaire», voir l’article 1894 du
Code civil
5- J.E. 99-411
6- Voir Picard c. Jacques, REJB 2002-35508
7- Voir Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10 400 boul. l’Acadie,
[1998] R.J.Q. 2393, REJB 1998-07598
8- Voir Syndicat des copropriétaires du Bief des Seigneurs,tour «D»
c.Klein, J.E. 2003-2174, REJB 2003-49451
9- Voir l’article 1957 du Code civil
10- Voir l’article 52 de la Loi sur la Régie du Logement
11- Voir Laryea c. Boudjema, J.E. 2005-256, REJB 2005- 82633.
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CondoLiaison, volume 6, numéro 3
