LA LOCATION: PEUT-ON LA RESTREINDRE?
Me. Pierre-G. Champagne, LL.M., avocat
Dans beaucoup d’immeubles, dont les déclarations de copropriété ne
contiennent aucune disposition précise à cet égard, les administrateurs
se demandent s’ils ont le droit d’imposer des restrictions à la
location. Peuvent-ils, soit l’interdire, soit l’aménager, et plus
souvent se demandent-ils s’ils peuvent au moins interdire la location à
court terme, cette activité ayant souvent pour effet de commercialiser
un immeuble, dont la destination initiale était pourtant
«résidentielle».
Le 24 septembre 2001, dans une décision unanime, Kilzi c. Syndicat des
copropriétaires du 10,400 Boul. L’Acadie(1), la cour d’appel du Québec
répondait à cette question par l’affirmative, pourvu que l’immeuble ait
une destination résidentielle, et ce, même en l’absence de disposition
explicite dans la déclaration.
La cour d’appel maintient donc, pour l’essentiel, la décision rendue en
1998 par l’Honorable juge Jeannine M. Rousseau, de la cour
supérieure(2).
La question posée est évidemment de savoir si le règlement interdisant
la location des fractions à court terme change la destination de
l’immeuble, auquel cas, un tel règlement aurait dû être adopté à
l’unanimité des voix, conformément à l’ancien Code. (Avant 1994.
Aujourd’hui, la double majorité est requise - Art.1098 C.c.Q.).
Les faits étaient les suivants. Il s’agissait d’un immeuble locatif,
converti en copropriété de 132 unités en 1982. Monsieur Kilzi,
copropriétaire (ainsi qu’une compagnie qu’il contrôlait et d’autres
membres de sa famille immédiate), avait acquis, au fil des ans, huit
unités de copropriété, et, à l’exception de celle qu’il habitait, en
faisait la location au public en général, ce qui avait amené le conseil
d’administration, suite à des plaintes de copropriétaires, à adopter un
règlement plutôt restrictif.
Le règlement comportait trois types de restrictions: Il interdisait la
location pour un terme inférieur à une année. Il interdisait aussi, dans
le cas d’une compagnie, la location à des personnes autres que ses
administrateurs ou son actionnaire majoritaire. Finalement, il prévoyait
également que dès qu’un même copropriétaire possédait plus de trois (3)
unités, les autres ne pouvaient être louées à des personnes autres que
des membres de sa famille immédiate.
L’Honorable juge Rousseau fait une étude intéressante de la notion de
destination de l’immeuble en copropriété divise, tenant compte de faits
pertinents pour en venir à la conclusion que dans un immeuble de luxe,
l’interdiction de location à court terme est justifiée. Elle parle de la
multiplication d’emménagements et de déménagements causée par de telles
locations, elle relate les faits reliés au désir par les copropriétaires
de conserver la quiétude, le calme et la qualité de la vie dans un
milieu stable, avec des voisins propriétaires. L’Honorable Jeannine
Rousseau prend également en considération le désir de la part des
copropriétaires de maintenir la valeur de leur investissement.
Elle mentionne que la notion de destination est si importante que dès le
début de l’institution en 1969, l’unanimité fut d’abord exigée et ce,
jusqu’au 1er janvier 1994, date d’adoption du nouveau Code.
L’Honorable Rousseau en vient à la conclusion que la vocation
absolument résidentielle de la copropriété fait en sorte que des
restrictions à la location des fractions ne constituent point un
changement de destination: «Les restrictions qu’établit le règlement
attaqué ne changent pas cette réalité; au contraire, certaines des
dispositions du règlement, celles qui interdisent la location de moins
de 12 mois, renforcent la destination de l’immeuble, i.e. l’habitation
résidentielle, la résidence impliquant une certaine permanence.»
Soulignant qu’il est évident que la copropriété divise d’un immeuble
entraîne inévitablement des limites et des aménagements à l’exercice des
droits, et ce, sans même qu’il y ait besoin de textes, elle justifie les
restrictions, dans ce cas précis, en tenant compte de l’historique de
l’immeuble, de la répartition entre les propriétaires et les non
propriétaires, et des indications dans la déclaration de copropriété.
Après avoir entendu les parties en mai 2001, la cour d’appel,
unanimement, rejetait les prétentions du copropriétaire quant au
règlement prévoyant l’obligation de louer pour des périodes d’au moins
une année. Fait à noter cependant, l’article 5, prévoyant l’interdiction
de la part d’un copropriétaire qui serait une compagnie, de louer à des
personnes autres que ses administrateurs ou son actionnaire majoritaire,
et l’article 6, prohibant la location à des personnes autres que des
membres de sa famille immédiate, quant à tout copropriétaire qui serait
propriétaire de plus de trois unités, sont déclarés invalides, car non
conformes à la destination de l’immeuble.
La cour distingue entre la prohibition pure et simple et l'imposition de
restrictions, validant ces dernières.
Quant au concept de «destination de l’immeuble», la cour d’appel
constate deux courants de pensée qui s’opposent, l’un, restrictif, à
l’effet que la destination doit se retrouver, de façon purement
objective, à la lecture de la déclaration, et l’autre, plus libéral,
qu’elle retient, à l’effet que la notion regroupe un ensemble
d’éléments, dont la déclaration, ainsi que certaines composantes
subjectives, dont les considérations ayant motivé les acheteurs à
acquérir une fraction.
Parce que la destination de l’immeuble a toujours été «uniquement»
résidentielle, «à des fins d’habitation», le règlement interdisant les
locations à court terme est maintenu. Parce que les articles 5 et 6 du
règlement ont pour effet de nier le droit à la location, plutôt que d’en
régir l’exercice, ils sont déclarés invalides.
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1 Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 Boulevard L’Acadie
500-09-007009-988; Cour d’appel du Québec, décision du 24 septembre
2001.
2 Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 Boulevard L’Acadie,
[1998] R.J.Q. 2393 (C.S.).
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CondoLiaison, volume2, numéro 2
