LES ASSURANCES
Yves Joli-Cœur (avocat du cabinet de Grandpré-Chaurette-Lévesque,
s.e.n.c.)
Combien de fois n’entendons-nous pas dans les médias que lors d’un
incendie, un certain nombre de locataires ont été «jetés dans la rue» et
qu’au surplus, aucun d’entre eux ne détenait une assurance, laissant
entrevoir une situation pour le moins difficile pour ces personnes.
Les immeubles détenus en copropriété divise ne sont pas, eux non plus, à
l’abri des sinistres, que ce soit le feu, la foudre, les inondations,
les refoulements d’égouts, etc. Ainsi, compte tenu des particularités
inhérentes à la copropriété divise, le législateur québécois a choisi
d’imposer à la personne morale qui est le Syndicat de copropriétaires,
l’obligation d’assurer l’immeuble contre les risques usuels, tels le vol
et l’incendie.
Le législateur a donc prescrit, lors de l’entrée en vigueur du Code
civil du Québec, des paramètres minimaux visant à garantir que
l’immeuble soit assuré adéquatement. Ainsi, l’article 1073 C.c.Q.
prévoit que le Syndicat a un intérêt assurable dans tout immeuble, y
compris les parties privatives, et qu’il doit souscrire des assurances
contre les «risques usuels», tels le vol et l’incendie, couvrant la
totalité de l’immeuble, à l’exception des améliorations apportées par un
copropriétaire à sa partie privative, lesquelles demeurent de la
responsabilité des copropriétaires pris individuellement.
L’article 1073 C.c.Q. prescrit également que le montant de l’assurance
doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble. Il en découle, selon
nous, que le conseil d’administration doit requérir, d’un évaluateur
professionnel, un certificat de valeur de remplacement de l’immeuble,
afin d’éviter que l’assureur limite la couverture du risque en deçà de
la «valeur à neuf» et ce, pour tous les risques assurés.
Les commentaires du ministre de la Justice accompagnant l’entrée en
vigueur du nouveau Code civil indiquent que l’article 1073 C.c.Q. «vise
à éviter les problèmes juridiques et pratiques liés aux assurances
insuffisantes, à la responsabilité des réparations en cas de sinistre,
aux conflits entre experts relativement à l’évaluation du préjudice,
etc.». Nous devons y voir également, à notre avis, une intention
d’éviter pour l’avenir les conflits entre l’assureur du Syndicat et les
assureurs des copropriétaires, en ce qui concerne la couverture
d’assurance.
Bien qu’il s’agisse là des seules mentions expressément prévues au Code
civil, nous croyons que les obligations imposées au Syndicat sont plus
étendues. Ainsi, en spécifiant que l’immeuble doit être assuré «contre
les risques usuels», nous sommes d’avis qu’il y a obligation implicite
de souscrire une couverture «tout risque» et non une seule
assurance-incendie.
De même, bien que cela ne soit pas expressément mentionné, nous croyons
que le Syndicat a une obligation implicite de souscrire également des
assurances contre le bris de machinerie, dans les cas qui l’exigent,
ainsi qu’une assurance responsabilité des administrateurs et dirigeants.
Cela découle notamment de l’obligation imposée aux membres du conseil
d’administration d’agir, dans le cadre de leurs fonctions, de façon
prudente et diligente (art. 322 du Code civil du Québec).
Quant aux copropriétaires, le Code n’indique aucune obligation formelle.
L’article 1074 C.c.Q. prévoit uniquement que la violation, par un
copropriétaire, d’une des conditions du contrat d’assurances détenu par
le Syndicat ne peut être opposable à ce dernier. Certains
copropriétaires y voient malheureusement une opportunité de
«laisser-faire» et négligent d’apporter le soin requis à leurs biens ou
équipements. Soulignons seulement le cas des copropriétaires qui causent
des dommages à autrui (chauffe-eau défectueux ou non remplacé à
l’expiration de sa durée de vie, fenêtres laissées ouvertes, etc.),
source de nombreux problèmes pour le Syndicat. Rappelons que ce dernier
est habilité à poursuivre ces copropriétaires fautifs pour recouvrer la
franchise (la portion «déductible») de la couverture d’assurance.
Il en découle, selon nous, que dans l’appréciation et la négociation de
la couverture d’assurance du Syndicat, une attention particulière
devrait être apportée au montant de la franchise, afin qu’il soit le
mieux adapté à votre copropriété. Le courtier devrait normalement être
en mesure de conseiller adéquatement les membres du conseil
d’administration à cet égard, compte tenu des particularités de chaque
copropriété.
En ce qui concerne la gestion des sinistres, l’article 1075 C.c.Q.
prévoit que dans l’éventualité d’une «perte importante», l’indemnité en
vue de la reconstruction ou la réparation de l’immeuble est versée à un
fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut,
désigné par le Syndicat. Cette indemnité doit obligatoirement servir à
la reconstruction ou réparation, sauf si le Syndicat décide de mettre
fin à la copropriété.
Le fiduciaire a pour rôle de gérer et administrer l’indemnité
d’assurance, suite à une «perte importante». Cependant, cette notion de
«perte importante» n’ayant pas été définie par la loi, les syndicats ont
tout intérêt à prévoir, dans la déclaration de copropriété, une
définition claire et précise, soit en termes de pourcentage, soit en
valeur exprimée, selon le cas d’espèce.
Il est généralement reconnu que l’article 1075 C.c.Q. ne laisse aucun
choix à l’assureur: l’indemnité d’assurance «doit» être versée au
fiduciaire et elle «doit» servir à la reconstruction de l’immeuble, sauf
décision de mettre fin à la copropriété, conformément à l’article 1108
C.c.Q.
Dans un tel cas, le fiduciaire répartirait l’indemnité d’assurance entre
chacun des copropriétaires, en fonction de la valeur relative à leurs
fractions, et paierait les créanciers hypothécaires, selon cette
répartition. Tout solde serait ensuite remis au liquidateur du Syndicat
en même temps que son rapport.
Les administrateurs du conseil syndical ont des responsabilités
importantes vis-à-vis la collectivité des copropriétaires. Leur devoir
d’agir en homme raisonnable, de bonne foi et de façon prudente et
diligente dicte leur ligne de conduite. Ainsi, en matière d’assurances,
il y a tout lieu de s’adjoindre les services de courtiers compétents et
de souscrire toutes les assurances nécessaires aux fins de préserver la
copropriété et, il va sans dire, l’investissement des copropriétaires.
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CondoLiaison, volume 1, numéro 2
