L’ASSURANCE EN COPROPRIÉTÉ
Me Yves Joli-Cœur, avocat (De Grandpré Joli-Cœur)
Devoirs et obligations du Syndicat
Le Code civil du Québec impose au Syndicat de souscrire des assurances
contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la
totalité de l’immeuble, c’est-à-dire tant les parties privatives que
communes. Le Syndicat doit également souscrire une assurance couvrant sa
responsabilité civile envers les tiers.
Exception
Bien qu’il ait un intérêt assurable dans tout l’immeuble, le Syndicat
n’a aucune obligation de souscrire des assurances pour les améliorations
qui auraient pu être apportées par un copropriétaire à sa partie
privative.
Valeur à neuf de l'immeuble
Afin d’éviter que les assurances souscrites sur l’immeuble soient
insuffisantes et génèrent des problèmes pratiques et juridiques aux
copropriétaires, le conseil d’administration du Syndicat est tenu
d’obtenir de l’assureur une couverture d’assurance dont le montant
correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. La valeur à neuf correspond
au montant que coûte le remplacement de l’immeuble et ce, sans que soit
prise en compte la vétusté de celui-ci.
Le montant de la couverture d'assurance
Eu égard aux prescriptions de l’article 1073 du Code civil du Québec,
les assureurs et/ou courtiers d’assurances devraient recommander au
Syndicat une couverture d’assurance correspondant à la valeur à neuf de
l’immeuble. Les conditions du marché sont cependant autres, puisque
certains plafonds de garantie sont imposés par les assureurs à cette
notion de valeur à neuf.
Ainsi, à titre d’exemple, il est fréquent de constater que les assureurs
invoquent, en cas de sinistre, les effets de la «règle proportionnelle»
pour ne point indemniser l’assuré pour la totalité du montant du
sinistre. En effet, en pareilles circonstances, les assureurs prétendent
parfois que la valeur à neuf de l’immeuble avait été sous-estimée lors
de la souscription du risque et que le Syndicat et les copropriétaires
doivent supporter une part proportionnelle du dommage.
Ces plafonds de garantie à la valeur à neuf de l’immeuble peuvent
générer des contentieux entre les copropriétaires et les membres du
conseil d’administration, puisque ces derniers pourraient être blâmés de
ne pas avoir respecté les dispositions impératives du Code civil du
Québec ci-haut décrites. Il en est de même pour le Syndicat à l’égard du
courtier d’assurances et l’assureur, où ces derniers pourraient être
blâmés respectivement de ne pas avoir prodigué tous les conseils requis
et de ne pas avoir offert un produit d’assurance conforme aux dites
dispositions du Code civil du Québec.
Afin de limiter les risques de tels contentieux, il est impératif pour
tous les intervenants que le Syndicat obtienne d’un professionnel dûment
qualifié une évaluation déterminant le montant de la valeur de
remplacement de l’immeuble et ce, sans que soit prise en compte la
vétusté de l’immeuble.
Qu'en est-il des améliorations apportées par un copropriétaire?
Il appartient à chaque copropriétaire d’assurer les améliorations qui
ont été apportées à sa partie privative et ce, depuis la constitution de
la copropriété, soit depuis la date de publication au bureau de la
publicité des droits de la déclaration de copropriété. Pour ce faire,
tout copropriétaire, surtout s’il n’est pas le premier propriétaire de
ladite partie privative, devra entreprendre une recherche sur tous les
travaux qui ont été engagés dans sa partie privative afin d’établir
adéquatement auprès de son assureur la portée réelle des améliorations
qui ont été apportées à sa partie.
Qu'arrive-t-il en cas de perte importante?
En ce cas, l’indemnité est versée au fiduciaire, lequel sera nommé dans
l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le Syndicat.
Si le sinistre est de peu d’importance, l’indemnité est versée
directement au Syndicat. Il y a donc intérêt à ce que la déclaration de
copropriété définisse clairement cette notion de «perte importante»,
afin d’éviter toute ambiguïté.
Le fiduciaire
Qu’est-ce qu’un fiduciaire? Le fiduciaire est une personne qui a pour
rôle de gérer et d’administrer des biens selon les prescriptions de la
loi. En matière de copropriété, il aura pour rôle de gérer l’indemnité
versée par l’assureur suite à un sinistre.
Qui peut être fiduciaire? Le Code civil du Québec prévoit que toute
personne physique, pleinement capable de l’exercice de ses droits
civils, peut être nommée fiduciaire, de même que toute personne morale
dûment autorisée par la loi: par exemple, n’importe quelle compagnie de
fiducie.
Qu'arrive-t-il avec l'indemnité d'assurance?
L’indemnité d’assurance devra obligatoirement être utilisée afin de
reconstruire ou de réparer l’immeuble suite à un sinistre. Cependant, si
le Syndicat décidait de mettre fin à la copropriété, le fiduciaire aura
alors l’obligation de répartir l’indemnité d’assurance entre chacun des
copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction
respective, et de payer toute quote-part de l’indemnité aux créanciers
prioritaires ou hypothécaires en premier lieu, le cas échéant.
La responsabilité envers les tiers
Au terme du Code civil du Québec, le Syndicat a également l’obligation
de souscrire une assurance couvrant la responsabilité envers les tiers.
Ceci est en effet nécessaire, compte tenu que le Code civil du Québec
prévoit que le Syndicat est responsable des dommages pouvant être causés
aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception, de
construction, ou encore par le défaut d’entretien des parties communes.
À cet égard, nous vous référons à notre fiche intitulée «Les vices de
construction».
La franchise d'assurance
Advenant qu’un copropriétaire soit responsable d’un sinistre
occasionnant des dommages aux parties communes ou privatives de
l’immeuble, ce dernier doit en assumer les conséquences. Les
conséquences de cette responsabilité sont limitées par les protections
d’assurances souscrites par le Syndicat et par le copropriétaire
lui-même. Les montants non couverts, tels la franchise, constituent une
perte dont ce copropriétaire est redevable au Syndicat. Il serait
contraire aux règles fondamentales applicables en droit civil de
demander à l’ensemble des copropriétaires d’assumer la perte résultant
directement de la faute de l’un d’entre eux. Le Syndicat est ainsi
habilité à poursuivre les copropriétaires fautifs pour recouvrer tout
montant non couvert par l’assureur de la copropriété. Il est donc
impératif que les copropriétaires souscrivent une couverture d’assurance
responsabilité civile afin de limiter les conséquences d’une telle
situation.
Violation d'une des conditions du contrat d'assurance du Syndicat
Enfin, le Code prévoit expressément que la violation d’une des
conditions du contrat d’assurance du Syndicat, par un copropriétaire,
n’est pas opposable au Syndicat.
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CondoLiaison, volume 7, numéro 1
