CONNAÎTRE LA VIE DE COPROPRIÉTÉ AVANT DE PASSER CHEZ LE NOTAIRE
(Extrait d’un article de la revue LES AFFAIRES de septembre 2006)
On ne devient pas propriétaire d’une copropriété comme on prend
possession d’un bungalow. Voilà une affirmation qui en fera sursauter
plusieurs mais qui reflète la réalité, selon André M. Benoît, conseiller
en gestion et vice-président du Regroupement des gestionnaires et
copropriétaires du Québec. Vivre en communauté comporte son lot
d’obligations. Mieux vaut connaître les règles du jeu avant de passer
chez le notaire. Ce que plusieurs négligent, malgré l’investissement
important qu’un tel achat implique.
M. Benoît parle en connaissance de cause. Il est co-auteur de l’ouvrage
«le condo, tout ce qu’il faut savoir», qui sera lancé à la fin de
septembre. Un ouvrage simple, concis, mais indispensable. «Il y a
beaucoup d’éducation à faire. Nous avons voulu apporter un éclairage aux
problématiques les plus courantes et expliquer des principes de base à
monsieur et madame Tout-le-monde.»
Les consommateurs doivent apprendre à magasiner leur condo, juge
l’auteur. Première chose à faire: Jetez un œil du côté de la gestion de
l’Immeuble, une photo de la réalité sur le terrain. Qui sont nos
voisins, et surtout, l’immeuble a-t-il été bien entretenu? Un syndicat
de propriétaires efficace constitue une valeur ajoutée lors de la vente
alors qu’au contraire, une mauvaise gestion peut devenir un élément de
poids en vue de négocier, à la baisse, le prix de vente ou simplement,
un incitatif pour continuer ses recherches dans une autre direction.
«On peut demander une copie des récents procès-verbaux des assemblées de
copropriétaires. Ils nous renseignent sur le climat qui règne entre les
membres du syndicat et de l’ambiance des lieux entre les propriétaires
en général», une bonne façon de connaître aussi les projets à venir pour
la propriété, résume M. Benoît.
Au moment de faire une offre d’achat, il est judicieux d’examiner les
états financiers que doit produire le syndicat et évaluer si le fonds de
prévoyance constitue un coussin suffisamment confortable afin de pallier
à d’éventuels pépins. «On peut aussi voir de cette façon si le bâtiment
a été bien évalué par un architecte ou un ingénieur qualifié».
Le Québec compte 30 000 copropriétaires. «C’est une manière de vivre,
tant pour les personnes âgées, les jeunes professionnels que les gens
actifs qui trouvent dans le condo une réponse à leurs besoins, commente
Michel Charlebois de l’Association des syndicats de copropriété du
Québec qui regroupe 1 288 membres. La première chose à faire est de
connaître les gens avec qui nous allons vivre afin de confirmer s’ils
correspondent à notre mode de vie. Ça évite bien des affrontements.»
Le Syndicat, c'est quoi?
En 1994, la réforme du Code civil du Québec a permis d’actualiser
plusieurs dispositions du régime légal de la copropriété. Le législateur
québécois a reconnu la personnalité morale de la collectivité des
copropriétaires en instaurant le syndicat de copropriété. C’est à cette
personne morale, le syndicat, qu’incombe la conservation de l’immeuble,
l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des
droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les
opérations d’intérêt commun.
En clair, le législateur a mis en place ces dispositions afin d’éviter
que le parc immobilier ne se dégrade au Québec. «Tant les acheteurs que
les propriétaires doivent être sensibilisés à cette réalité. Sans ça, on
risque d’acheter un passif», dit André M. Benoît.
Fonds de prévoyance
Les histoires d’horreur sont nombreuses dans le monde de la
copropriété, une situation résultant souvent d’un fonds de prévoyance
déficient. Toit, piscine, pavage, garage, ascenseur, tous les frais liés
à un remplacement doivent être évalués. «On estime, par exemple, que les
coûts de remplacement d’un toit, dont la durée de vie est de 20 ans, à
100 000$. Donc, il faut prévoir 5 000$ par année pendant 20 ans.» Si
cela n’est pas fait, la mauvaise surprise sera épongée (d’un coup) par
l’ensemble des propriétaires, ce qui inclut les nouveaux venus qui
auront eux aussi à payer la note…
