LES 10 RÈGLES D'OR DE LA COPROPRIÉTÉ
Isabelle Audet (La Presse, Le mardi 11 octobre 2005)
«Le pire, c'est de vouloir faire les choses à la bonne franquette.
C'est souvent dans ces cas-là que les problèmes surviennent», prévient
Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en droit immobilier. Avant d'acheter,
mieux vaut être informé.
En collaboration avec Mon toit, l'avocat a relevé 10 contraintes et
soucis qui touchent la majorité des copropriétaires. Les futurs
acheteurs sauront ainsi à quoi s'en tenir.
Déjà copropriétaires? À vos conventions... prêts? Réconciliez-vous!
1- Animaux
Dans la plupart des grands immeubles, la convention de
copropriété réglemente la possession d'animaux domestiques. Vous
recueillez tous les chats abandonnés qui croisent votre route? Pensez-y
deux fois avant d'acheter un appartement. Dans ses règlements
d'immeuble, un syndicat de copropriétaires - le conseil qui veille au
bon fonctionnement de l'immeuble - peut limiter le nombre d'animaux
domestiques à un seul par logement, ou encore demander aux résidents de
prendre leur chien dans leurs bras pour traverser le hall d'entrée. Rien
à faire pour s'en sauver: acheter une copropriété, c'est accepter de se
conformer à la convention.
2- Dégâts
Un copropriétaire décide de faire des frites. Son expérience
culinaire dégénère et tout l'édifice est rasé par les flammes. Les
assureurs du bâtiment paient pour les dommages, mais est-ce que des
copropriétaires mécontents peuvent le poursuivre pour négligence? La
plupart du temps, non. Beaucoup de conventions protègent chacun des
copropriétaires contre des poursuites individuelles en cas de sinistre.
Par contre, la personne responsable de l'incident doit payer la somme
déductible exigée par l'assureur.
3- Frais de condo
Une fois la nouvelle hypothèque et les taxes ajoutées au budget, les
frais de condo irritent beaucoup de copropriétaires. Chaque mois, ils
doivent verser une certaine somme à leur syndicat. Pourquoi ne pas tout
payer au fur et à mesure? Parce qu'il y a l'entretien paysager, les
retouches de peinture, et les travaux majeurs à prévoir. «Dans les
petits immeubles, on préfère souvent diviser les dépenses au cas par
cas, sans formalité, constate Me Joli-Cœur. C'est bien la simplicité,
mais le jour où le toit coule et que personne ne peut payer, c'est plus
stressant.» Pour établir avec justesse le montant des frais de condo,
l'avocat suggère aux syndicats de copropriétaires de s'adresser à un
gestionnaire de copropriété, qui pourra aider à établir un budget.
4- Fonds de prévoyance
Les frais de condo, c'est bien, mais se garder «un petit en-cas» pour
les travaux majeurs, c'est mieux. La loi oblige les syndicats de
copropriété à consacrer au moins 5 % des frais de condo à un fonds de
prévoyance. Par contre, si les fenêtres doivent être changées dans un
avenir rapproché, les copropriétaires peuvent être contraints
d'augmenter leurs frais mensuels pour regarnir le fonds de prévoyance.
D'où l'importance d'être informés des travaux à venir avant l'achat d'un
appartement.
5- Bruit
Des enfants qui jouent avec de petites voitures à l'aube, un voisin
violoniste qui n'est inspiré que la nuit, un couple qui s'engueule sans
cesse...
En achetant un condo, vous ne savez pas sur quels copropriétaires vous
pouvez tomber. Avez-vous des recours? Oui et non. «Si le promoteur vous
a vendu un condo en vous disant que l'insonorisation était supérieure,
et que vous entendez votre voisin uriner, vous êtes bien placé pour
gagner un recours contre lui, explique l'avocat. Par contre, si vous
achetez un vieil appartement ou une copropriété bas de gamme, il vous
faudra être tolérant.»
6- Entretien
Comment savoir si un copropriétaire vend son appartement pour éviter
d'assumer le coût de travaux essentiels?
Le syndicat de copropriétaires peut éclairer l'acheteur sur les dépenses
à venir... s'il n'est pas lui-même négligent. Et le laxisme peut avoir
des conséquences dramatiques. «Il y a déjà des personnes qui sont mortes
quand un ascenseur mal entretenu est tombé, raconte Me Joli-Cœur. C'est
un cas extrême, mais dans les immeubles où il y a un garage et des
ascenseurs, il y a beaucoup de petits détails à considérer.» D'après
lui, la solution pour s'assurer qu'un édifice est en ordre, c'est
d'obliger les syndicats des copropriétaires à tenir un carnet
d'entretien, semblable à ceux que tous les copropriétaires utilisent en
France.
7- Copropriétaire récalcitrant
Malgré le refus de son syndicat de copropriétaires, un bricoleur du
dimanche s'obstine à transformer son balcon en solarium. Il est chez
lui, après tout!
Pas tout à fait, rappelle Me Joli-Cœur. Si la convention interdit ce
genre de transformation, les administrateurs de la copropriété peuvent
lui demander de stopper les travaux: d'abord cordialement, puis
fermement, pour ensuite lui envoyer une mise en demeure, et demander
finalement au tribunal de trancher. Si la convention est claire, la
justice sera probablement du côté du syndicat.
8- Plancher
Allergique aux poussières dans les tapis? Examinez minutieusement la
convention de la copropriété que vous souhaitez acheter. Il est
strictement interdit d'installer des revêtements de plancher durs (bois
et tuiles) dans certains immeubles. Le tapis assure une meilleure
barrière contre le bruit des pas. De plus, les conventions qui
permettent l'installation de bois régiront parfois la qualité de
l'insonorisation. Et gare aux installateurs négligents: si l'isolation
est en deçà des critères clairement établis par la convention, le
syndicat peut obliger le copropriétaire fautif à enlever son plancher.
9- Assurances
«Voilà une chose qui peut mener certains propriétaires à leur perte»,
prévient Me Joli-Cœur. L'évaluation du bâtiment doit être faite
régulièrement, et par un professionnel. Grâce à cet avis, le syndicat
peut faire assurer l'immeuble pour un montant suffisant. Parfois, les
copropriétaires doivent débourser eux-mêmes la différence entre le
montant remis par les assurances et la valeur réelle du bâtiment.
L'évaluation coûte cher, admet-il, mais si les administrateurs négligent
de la demander, ils peuvent être poursuivis pour mauvaise gestion. Un
moindre mal, donc, d'embaucher un évaluateur.
10- Parties communes
Amateurs de barbecue et de télévision par satellite, vous pourriez
devoir laisser ces habitudes derrière vous en déménageant dans une
copropriété, particulièrement si elle se trouve dans un immeuble haut de
gamme. Un des devoirs du syndicat de copropriétaires est de s'assurer
que le bâtiment conserve son apparence d'origine. Les soucoupes grises
et la fumée des grillades n'obtiennent pas la faveur populaire chez la
majorité des copropriétaires, qui préfèrent nettement la discrétion des
fleurs. Ce souci d'uniformité peut aller jusqu'à empêcher un
copropriétaire de mettre une pancarte devant son appartement pour le
vendre.
