Assurances et copropriété:
LES EFFETS PERVERS DE LA CLAUSE DE RENONCIATION À LA SUBROGATION
Élie Boridy, administrateur, Syndicat des copropriétaires du 995 Muir
Arrondissement Saint-Laurent, Montréal
La procédure habituelle de réclamation en cas de sinistre
Un jour, vous rentrez chez vous et vous constatez que votre salle de
bains ou votre salle de séjour est inondée à cause d’une fuite d’eau
provenant de l’appartement au-dessus du vôtre. Vous subissez de sérieux
dommages au plafond, aux murs et au plancher de ces pièces. Vous
apprenez alors que la cause de la fuite est une douche défectueuse de
votre voisin d’en haut.
Quoi faire?
La procédure habituelle est la suivante. Vous informez votre Syndicat de
copropriété qui se charge d’appeler le plombier pour colmater la fuite.
Le Syndicat avise son assureur qui dépêche un évaluateur pour estimer le
coût des réparations à faire chez vous et, s’il y a lieu, chez votre
voisin et dans les parties communes.
L’assureur du Syndicat paiera pour toutes ces réparations, moins la
franchise de sa police d’assurance.
Si le coût des réparations est moindre que la franchise de l’assurance
du Syndicat, ce dernier assumera entièrement les frais des réparations.
Dans cette éventualité, le Syndicat pourrait alors décider de ne pas
impliquer son assureur. Il a par contre le droit de réclamer les frais
de réparation du voisin responsable de la fuite d’eau. Ce dernier
pourrait s’adresser à son assureur pour se faire rembourser en vertu de
la protection contre la responsabilité civile de sa police d’assurance.
Votre voisin pourrait également décider de payer les frais et ne pas
informer son assureur s’il estime que le coût de sa police d’assurance
risque d’augmenter.
Toutefois, si le coût des réparations dépasse la franchise de
l’assurance collective de l’immeuble, le Syndicat n’est en droit de
réclamer de votre voisin que le montant de la franchise qui représente
le préjudice subi par le Syndicat puisqu’il aura été indemnisé en partie
par son assureur.
Mais que se passe-t-il si vos biens meubles et autres effets personnels
subissent également des dommages à cause de cette fuite d’eau?
L’assurance du Syndicat ne paiera pas pour ce type de dommages. Il
faudrait vous adresser à votre propre assureur qui vous indemnisera pour
toute perte qui va au-delà de la franchise de votre police d’assurances.
Si les pertes sont en-deçà de la franchise, vous devez en assumer les
coûts. Mais, tout comme le Syndicat, vous pourriez réclamer ces coûts du
voisin responsable qui les réclamera, s’il le juge à propos, de son
assureur en vertu de sa protection au chapitre de la responsabilité
civile. Mais si les pertes dépassent le montant de la franchise de votre
police d’assurance, vous ne pouvez réclamer de votre voisin que le
montant de cette franchise qui représente alors le préjudice que vous
aurez subi.
La clause de renonciation à la subrogation et l’injustice qu’elle
entraîne
Dans cette histoire, l’assureur du copropriétaire responsable du
sinistre n’aura donc déboursé, au maximum, que la franchise de la police
d’assurance du Syndicat et celle de votre propre police d’assurance. Et
cette situation est loin de lui déplaire! Si, par exemple, la franchise
du Syndicat est de $2500 et la vôtre est de $500, l’assureur de votre
voisin ne paiera qu’un montant maximal de $3000. C'est pour cette raison
que lorsque des sinistres surviennent, les assureurs des copropriétaires
responsables insistent souvent pour que les assureurs de toutes les
parties impliquées soient informés.
Pourquoi cela? Parce que les déclarations de copropriété contiennent
généralement une clause de renonciation à la subrogation. La subrogation
est le droit d’un assureur de réclamer du copropriétaire responsable et
de son assureur les montants qu’il a versés à son client et ce sans son
approbation.
La plupart des déclarations de copropriété requièrent toutefois que les
assureurs renoncent à cette possibilité de subrogation.
Selon ce principe de renonciation à la subrogation, l’assureur du
Syndicat et votre assureur ne pourraient pas réclamer du voisin fautif
ou de son assureur les montants qu’ils ont versés. Par contre, le
Syndicat (pas son assureur) et vous-même (pas votre assureur) pouvez
réclamer en responsabilité civile du voisin fautif (et indirectement de
son assureur) les montants des franchises des polices d’assurances
respectives, c’est-à-dire les montants que ces deux assureurs n’auront
pas payés (qui représentent les préjudices subis par le Syndicat et par
vous-même).
Cette façon de procéder entraîne cependant des injustices à la fois pour
le Syndicat et pour les copropriétaires qui ont subi des dégâts.
Supposons en effet que, dans l’exemple précédent, les dégâts que le
Syndicat et vous-même avez subis sont majeurs et que les réparations
coûtent, disons, $25000 dans le cas du Syndicat et $10000 dans votre
cas. L’assureur du Syndicat lui paiera $22500, en tenant compte de la
franchise de $2500, et votre assureur vous remboursera $9500 après avoir
soustrait votre franchise de $500. Par contre, l’assureur du voisin
responsable des dégâts ne paiera que $3000, c’est-à-dire la somme des
deux franchises. Paradoxalement, ce sont le copropriétaire responsable
du sinistre et son assureur qui s’en sortent le mieux dans cette
histoire.
À cette situation injuste s’ajoute évidemment le risque pour le Syndicat
et pour vous-même de voir les primes des polices d’assurance respectives
grimper l’année suivante, alors que le voisin fautif pourrait s’en tirer
sans craindre une augmentation de sa prime d’assurance, son assureur
n’ayant déboursé qu’un montant beaucoup plus faible.
Subrogation ou pas, le Syndicat et les copropriétaires ayant subi des
pertes et des dommages n’ont aucune obligation d’en informer leurs
assureurs
Ces effets pervers de la clause de la renonciation à la subrogation
découlent du fait que le Syndicat et les copropriétaires se croient
obligés d’appeler leurs assureurs chaque fois qu’ils subissent des
dégâts importants (et parfois des dégâts mineurs). En réalité, lorsque
la source de ces dégâts (c’est la douche du copropriétaire d’en haut
dans l’exemple précité) et la responsabilité du sinistre (celle de ce
copropriétaire) sont clairement identifiées, la jurisprudence nous
apprend que le Syndicat et les copropriétaires ayant subi des pertes et
des dommages n’ont aucune obligation d’en informer leurs assureurs. Cela
n’est requis ni par la Loi, ni par la déclaration de copropriété. Dans
ce cas, il est plus avantageux pour eux de poursuivre directement le
copropriétaire responsable sans passer par leurs assureurs.
Dans une récente cause de la Cour du Québec (*), un copropriétaire qui a
subi des dégâts causés par une douche défectueuse de son voisin de
l’étage supérieur, a effectivement choisi de n’informer formellement ni
son assureur ni le Syndicat. Il a plutôt opté de poursuivre directement
son voisin fautif pour les pertes qu’il a subies. Il a agi de la sorte
en suivant les conseils de son courtier d’assurance qui voulait ainsi
lui éviter une éventuelle augmentation de sa prime d’assurance.
Et le juge lui a donné raison!
La défense du copropriétaire responsable des dégâts reposait
essentiellement sur l’existence de la clause de renonciation à la
subrogation et le plaignant a été accusé de vouloir contourner cette
clause en refusant de faire une réclamation à son assureur et au
Syndicat. Le juge a vite rappelé que cette clause ne concerne que les
assureurs et ne lie ni le Syndicat, ni les copropriétaires.
Dans cette cause, le copropriétaire responsable du sinistre et son
assureur ont été condamnés à payer au plaignant la totalité du coût des
réparations, sans aucune franchise, et sans que cet incident soit porté
à son dossier d’assurance…, comme la logique et la justice l’exigent!
--------------------------------------
(*) Liverman c. Manaster, Cour du Québec, No. 500-22-144795-088, 13
octobre 2009.
