LES LARGESSES DU PROMOTEUR
Me Marie-Cécile Bodéüs, avocate de Grandpré Joli-Cœur
Les exemples de largesses du promoteur sont nombreux. Ajout ou
permission en contravention à la déclaration de copropriété, il suffit
d’en citer quelques-uns pour que chaque conseil d’administration
reconnaisse le ou les problèmes avec lequel ou lesquels il doit ou a dû
traiter: ajout d’un cabanon sur une terrasse, d’un espace de rangement
supplémentaire, permission d’installer une antenne, une thermopompe ou
l’installation d’un plancher de bois franc.
Les largesses de certains promoteurs ne semblent pas connaître de
limites quand il s’agit d’inciter certains acheteurs hésitants ou
exigeants à devenir propriétaires.
Cependant, la situation peut se dégrader rapidement lorsque le promoteur
disparaît du portrait et laisse derrière lui comme cadeau au nouveau
conseil d’administration le soin de gérer toutes ces soi-disant «menues»
infractions à la déclaration de copropriété fraîchement publiée.
Le promoteur est-il lié par les dispositions de la déclaration de
copropriété? Dans l’affirmative, son chapeau d’administrateur provisoire
du syndicat de copropriété lui permet-il de donner des autorisations ou
permissions spéciales comme bon lui semble?
Le promoteur est lié par les dispositions de la déclaration de
copropriété et il ne peut accorder, à sa guise, des «permissions» ou
«ajouts» contraires à la déclaration de copropriété, aux acheteurs d’une
unité.
Dans un jugement rendu par l’Honorable Jean-Pierre Senécal dans le
dossier Syndicat des copropriétaires Estuaire 1 enr. c. Royal Asselin,
où le défendeur, alléguant l’autorisation du promoteur, stationnait
trois véhicules sur deux espaces de stationnements, empiétant ainsi de
toutes parts sur les parties communes de l’immeuble, le juge s’exprime
en ces termes:
«Les espaces communs, qu’ils soient ou non à l’usage exclusif, ne
peuvent être utilisés et attribués qu’en accord avec la déclaration de
copropriété. Ils n’appartiennent pas au promoteur. Celui-ci ne peut en
disposer à sa guise, ni en contravention de ce que prévoit la
déclaration de copropriété. Le promoteur, comme tout autre, doit
respecter la déclaration de copropriété. Celle-ci prévoit ses propres
droits et ceux qu’il peut accorder. La déclaration de copropriété et le
plan obligent tant les copropriétaires et leurs ayant-droits que le
promoteur et les administrateurs. Le promoteur ne peut par ailleurs
céder des droits qu’il n’a pas lui-même».
Par conséquent, les «cadeaux» du promoteur n’ont pas à être tolérés par
le conseil d’administration, qui est en droit de demander la cessation
de toute contravention à la déclaration de copropriété. La réponse à
cette question est la même pour le promoteur sous son chapeau de premier
administrateur. Il n’a pas plus de droits que ceux qui lui sont conférés
par la déclaration de copropriété. Or, toute transformation,
agrandissement ou amélioration des parties communes, fussent-elles à
usage restreint, est soumis à l’approbation de l’assemblée des
copropriétaires et non pas de l’administrateur de la copropriété.
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CondoLiaison, volume 6, numéro 1
