PAS DE PROBLÈMES, J'AI UN CONDO!
François Morency, Planificateur financier (LES AFFAIRES, 1er avril 2008)
Encore une réunion de proprios! En sortant de cette réunion,
Henri-Paul avait une facture de 2 916 dollars et ce, en plus de ses
frais de copropriété. Le toit avait coulé. La dépense de 175 000 dollars
ne pouvait pas être absorbée par le fonds de réserve. Après un long
débat, une cotisation spéciale venait d'être votée. Henri-Paul prévoyait
se servir de cet argent pour autre chose qu'une cotisation. Il
s'inquiète des prochaines surprises. Après 20 ans, il y aura le
remplacement de la brique extérieure, du stationnement en bitume, de la
décoration du hall d'entrée, du revêtement de la piscine... À bien y
penser, ils n'ont pas fini de manquer d'argent!
Facile de comprendre les inquiétudes d'Henri-Paul: il se retrouve devant
un choix difficile. S'il vend sa copropriété, il perdra automatiquement
tout l'argent qu'il aura accumulé dans le fonds de réserve. Et si le
besoin de réparations importantes se fait sentir, il devra payer
immédiatement pour compenser un fonds insuffisant. Comment trouver un
juste milieu? Souvent appelée "fonds de prévoyance", la réserve ne
constitue normalement qu'une marge de manœuvre pour les liquidités du
budget: 10% des dépenses d'opération. Selon les modes de fonctionnement,
beaucoup de copropriétés ont peu de dépenses communes.
Lorsque l'immeuble est neuf, les besoins de rénovation sont minimes.
Avec le temps, les dépenses importantes surviennent: restauration de la
toiture, rénovation des ascenseurs, calfeutrage ou remplacement des
fenêtres... Chacun des éléments d'un immeuble a une durée de vie utile
déterminée. Celle-ci est facile à estimer. Si la durée de vie d'un
ascenseur est de 25 ans, le coût de sa mise à niveau est de 50 000
dollars. La réserve devrait s'établir à 2 000 dollars par an pour cet
élément. Dans une copropriété de 60 membres, par exemple, la
contribution mensuelle de chacun sera de 2,70 dollars.
Après 20 ans, la réfection du toit coûte 175 000 dollars, d'où une autre
contribution mensuelle de 12,15 dollars. Ces contributions annuelles au
fonds devraient être indexées d'un montant égal à l'inflation. Cet
exemple semble insignifiant, avec un total de 14,85 dollars par mois. Il
devrait cependant être multiplié par toutes les composantes de
l'immeuble, ainsi que par le nombre d'années. Cette pratique, si on la
respecte rigoureusement, permet d'accumuler des centaines de milliers de
dollars en une ou deux décennies.
Plusieurs propriétaires se trouvent dans des situations financières
précaires parce qu'ils font face à une cotisation spéciale importante. À
vouloir payer le moins possible, ils s'exposent au risque de
compromettre leur copropriété, sa valeur de revente et leur quiétude
tant désirée. La réserve devrait être financée selon la logique d'un
administrateur prévoyant. Avoir une copropriété, c'est aussi être
propriétaire!
