COPROPRIÉTÉ: QUELQUES MYTHES DÉBOULONNÉS
Isabelle Audet et Lucie Lavigne (La Presse)
Les mythes sont tenaces en matière de copropriété. Afin d'en
déboulonner quelques-uns, des experts portent un regard réaliste sur ce
mode d'habitation hyper populaire, mais souvent incompris ou mal
interprété.
1. «Acheter un condo, c'est vivre à l'hôtel»
Contrairement au client d'un hôtel, le bon copropriétaire, selon les
auteurs de l'ouvrage Le condo, tout ce qu'il faut savoir (Wilson &
Lafleur, 2006), doit s'impliquer dans les affaires de la copropriété. Il
assiste aux assemblées, il n'empiète pas sur les espaces communs, tel le
corridor, et il se conforme aux règles de l'immeuble. En contrepartie,
il fait preuve de tolérance envers ses voisins qui, de temps en temps,
peuvent faire la fête. Règle générale, la discrétion est une qualité
primordiale en copropriété. Les problèmes d'insonorisation sont par
ailleurs une grande source de conflit entre voisins. Planchers de bois
franc, chasse d'eau des toilettes, portes d'armoires qui claquent et
musique à tue-tête peuvent tous devenir des sources d'irritation.
«Si vous êtes aux prises avec un problème de bruit, vous devriez d'abord
en faire part au conseil d'administration de votre syndicat de
copropriété. Pourquoi? Parce que ces problèmes résultent bien souvent
d'un défaut dans les parties communes, comme un mur mal insonorisé»,
révèle Yves Joli-Coeur, médiateur et avocat expérimenté en droit
immobilier.
2. «Plus bas sont mes frais de condo, meilleures sont mes chances de le
vendre!»
Les charges communes demeurent l'un des principaux points de litige en
copropriété. «C'est toujours une source de discussion, constate André
Benoît, vice-président du Regroupement des gestionnaires et
copropriétaires du Québec. Les acheteurs comparent le condo avec le prix
d'un loyer. Ils oublient souvent qu'ils ont aussi la responsabilité de
payer pour maintenir l'immeuble en bon état.»
M. Benoît compare le fonctionnement d'un immeuble en copropriété avec
celui d'une ville. Les charges communes sont en quelque sorte des impôts
que les copropriétaires paient pour obtenir des services et pour
entretenir leurs infrastructures. Le syndicat de copropriété gère aussi
un fonds de prévoyance pour financer les travaux les plus coûteux. À cet
effet, Me Joli-Coeur, avocat expérimenté en droit immobilier, constate
que bien des copropriétaires n'amassent pas assez d'argent pour
constituer un fond de prévoyance bien garni.
«Je me méfie des frais de condo trop bas, affirme le gestionnaire. S'ils
sont trop bas, c'est qu'il y a des éléments du budget qui sont cachés.
Sinon, il faut s'attendre à devoir payer des cotisations spéciales
constamment. C'est pire, parce que ce sont des sommes parfois élevées
que les copropriétaires n'ont pas planifiés. Rien ne vaut des charges
communes justes, même si elles paraissent élevées.»
3. «Mon balcon m'appartient, j'en fais ce que je veux»
«Plusieurs copropriétaires comprennent difficilement qu'ils sont
propriétaires absolus de l'intérieur de leur logement, seulement. Ils
ont grand peine, par exemple, à accepter que leur balcon appartienne à
tous les copropriétaires de l'édifice. Ainsi, ils ne peuvent, bien
souvent, poser du tapis gazon, car il pourrait détériorer le béton»,
explique Me Yves Joli-Coeur.
«Autrement dit, les copropriétaires doivent apprendre à dire non pas "Je
suis chez moi", mais "Nous sommes chez nous"», enchaîne Me Christine
Gagnon, notaire et docteur en droit (copropriété).
4. «Même superficie, mêmes frais de condo»
«Les gens croient à tort que leur appartement du huitième étage
comportera des frais de condo identiques au logement du premier, aux
dimensions similaires», révèle Me Christine Gagnon. En réalité, les
frais de condo (ou charges communes dites générales) ne sont pas
calculés uniquement en fonction de la superficie de l'unité, mais selon
sa valeur par rapport aux autres appartements. Les quatre critères
d'évaluation sont les suivants: la nature du condo (hauteur du plafond,
qualité de la fenestration, etc.), la destination de la partie privative
(résidentielle ou commerciale?), la situation de l'appartement (vue sur
le fleuve ou sur le stationnement?) et, finalement, les dimensions du
logement.
La répartition des charges communes peut aussi être problématique. «On
me consulte souvent à ce sujet, fait remarquer Me Gagnon. On me demande,
par exemple, qui paiera pour le changement des fenêtres d'un côté
spécifique de l'édifice en copropriété. La réponse se trouve alors dans
la déclaration de copropriété ou dans le Code civil du Québec.»
5. «Les conventions de copropriété sont toutes pareilles»
Les conventions de copropriété n'ont rien de romans populaires. Les
termes juridiques font en sorte qu'à première vue, elles se ressemblent
toutes. Elles comportent toutefois des particularités dont l'importance
est capitale pour la qualité de vie des copropriétaires. Les animaux
sont-ils admis? Et les barbecues? Il s'agit ni plus ni moins que le code
de vie de l'immeuble. «Lire une convention de copropriété peut être long
et complexe, convient Marie-Cécile Bodéüs, avocate expérimentée en droit
de la copropriété. Il faut par contre prendre le temps de bien l'étudier
parce que d'un immeuble à l'autre, les règles changent. En cas de doute,
mieux vaut consulter un notaire ou un avocat.»
La lecture attentive de la convention de copropriété permet aussi aux
futurs acheteurs de vérifier la qualité de la gestion de l'immeuble où
ils comptent s'établir. «L'important avant d'acheter, c'est de faire une
offre d'achat conditionnelle à l'étude de la convention de copropriété,
précise André Benoît, vice-président du Regroupement des gestionnaires
et copropriétaires du Québec. Ainsi, si vous voyez que les coupoles sont
interdites sur les balcons, et qu'en réalité cinq copropriétaires font
fi du règlement, vous avez le droit de vous interroger sur la gestion de
l'immeuble. Sur quels autres point le syndicat est-il négligent?»
