UN MANQUE D’ENTRETIEN QUI POURRAIT COÛTER CHER
Hugo de Grandpré (De Granpré et Joli-Cœur avocats)
(CondoLegal.com)
De nombreuses copropriétés québécoises accusent un retard important
dans leur entretien et l’exécution de travaux majeurs, rendus
nécessaires par l’usure du temps. C’est ce qui ressort d’une étude
commandée en 2004 par le Regroupement des gestionnaires et des
copropriétaires du Québec à la firme MCE Conseils. Une situation qui
pourrait coûter cher aux copropriétaires… et aux administrateurs.
«Plusieurs immeubles sont mal construits. Et même lorsque la
construction est de qualité, les copropriétaires et les administrateurs
ont souvent sous-évalué les besoins d’entretien de ces immeubles ou
n’ont pas suivi les règles en ce qui a trait au fonds de prévoyance».
C’est ainsi qu’Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en copropriété divise,
illustre la situation.
Les constats qui se dégagent de l’étude de la firme MCE parlent
d’eux-mêmes. L’étude indique que considérant le fait que les immeubles
requièrent un entretien et le remplacement de plusieurs composantes
après environ 15 ans, les immeubles construits à la fin des années 1980
et au début des années 1990 entrent présentement dans une phase de
travaux majeurs.
«L’étude du secteur indique que la qualité de certaines constructions
est assez faible, permettant alors de prévoir l’avènement de rénovations
majeures avant cette échéance», ajoute-t-on.
Or, en 2001, moins de 2% des logements construits en 1990 avaient fait
l’objet de réparations majeures, selon les données de Statistique
Canada. Seuls 2,6% des immeubles construits entre 1986 et 1990 faisaient
état de tels travaux. Pour les immeubles datant de 1981 à 1985, la
proportion était de 3,9%.
Des fonds insuffisants
Cet état de fait ne surprend pas Me Joli-Cœur. Les copropriétaires,
fait-il remarquer, sont souvent réticents à débourser des montants
importants dans l’entretien de l’immeuble, et «les sommes requises n’ont
pas toujours été accumulées dans le fond de prévoyance afin de faire
face aux réparations majeures à venir incessamment.»
«Dès lors, les besoins de financement pour travaux majeurs sont grands
et dépassent souvent les capacités financières des copropriétaires»,
poursuit l’avocat.
La loi prévoit qu’un minimum de 5% de la contribution aux charges
communes doit être versé dans le fonds de prévoyance destiné à ces
éventualités. Toutefois, avec les coûts de tels travaux qui dépassent
fréquemment plusieurs centaines de milliers de dollars, le fonds de
prévoyance de la copropriété s’avère souvent insuffisant pour payer la
note.
D’où, selon Yves Joli-Cœur, l’urgence «que des fonds soient développés
et des sommes d’argent mises à la disposition des syndicats de
copropriétaires afin de financer ces travaux. Ce genre d’opérations
s’effectue en France, où des moyens de financement supplémentaires sont
mis à la disposition des copropriétaires.»
La faute des administrateurs?
Le marché québécois de la copropriété est évalué à près de 300 000
unités, selon des évaluations actualisées de la SCHL. Avec une valeur
moyenne d’environ 150 000 $ par unité, le patrimoine immobilier des
copropriétaires atteindrait donc les 45 milliards de dollars.
Un patrimoine colossal mais qui, comme tout bien immobilier, nécessite
un entretien constant.
Des intervenants du secteur, comme le conseiller en gestion André M.
Benoît et l’architecte Georges Fallah, recommandent à ce titre des
inspections régulières de l’immeuble ainsi que le recours aux services
de professionnels. «Les gens, à l’aide de professionnels, devraient
faire le tour de leur bâtiment au moins une fois par année», estime M.
Fallah, président de G.A.P. Immeubles.
M. Benoît, de son côté, dénonce le manque de vigilance de certains
administrateurs. «Il n’y a pas une bonne compréhension du fait que la
conservation de l’immeuble et le maintien du capital des copropriétaires
incombe au syndicat, déplore le co-auteur du Manuel de gestion d’un
syndicat de divise au Québec, paru cette année aux éditions Wilson
Lafleur. Trop souvent, ajoute-t il, les membres du conseil
d’administration cèdent aux pressions politiques de copropriétaires, qui
ne veulent pas que leurs frais de condos augmentent. C’est une grave
erreur.»
Deux positions auxquelles souscrit Yves Joli-Cœur. «Des copropriétaires
pourraient éventuellement être tentés de se plaindre du manque de vision
des administrateurs pour ce qui est de l’entretien de l’immeuble et la
constitution d’un fonds de prévoyance suffisant pour faire face aux
réparations majeures. Une telle situation pourrait inciter les
copropriétaires à poursuivre les administrateurs en défaut pour se faire
dédommager d’une partie des sommes déboursées», met-il en garde.
