VIVRE EN COPROPRIÉTÉ - HARMONIE OU CHICANE?
Pierre Vallée (Le Devoir, samedi 21 mai 2005)
Un syndicat de copropriété est «comme un gouvernement»
La copropriété est de plus en plus populaire au Québec, comme en
témoignent les nombreux projets de condominiums qui poussent comme des
champignons. Mais la copropriété comporte son lot de responsabilités et
parfois d'inconvénients que trop de consommateurs ignorent au moment de
l'achat. Surprises et désagréments sont alors au rendez-vous.
«Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de réels avantages à vivre en
copropriété, affirme Me Yves Joli-Coeur, spécialiste en droit de
copropriété au cabinet d'avocats De Grandpré Joli-Coeur. Mais les
inconvénients sont aussi bien réels.»
Un premier conseil aux futurs acheteurs en copropriété, selon Me
Joli-Coeur: lire attentivement la déclaration de copropriété avant de
procéder à l'offre d'achat. Cette déclaration est ce que l'on pourrait
appeler le «contrat social» qui lie entre eux les copropriétaires de
l'immeuble.
«C'est la déclaration de copropriété qui établit les règlements auxquels
l'acheteur devra se conformer, comme l'interdiction de posséder des
animaux domestiques. C'est aussi la déclaration de copropriété qui
détermine la répartition des charges communes.»
Selon Me Joli-Coeur, trop peu d'acheteurs le font, d'où parfois les
mauvaises surprises. «Lire la déclaration de copropriété vous permet
d'acheter la propriété qui est conforme à vos attentes.»
Autre conseil: faire affaire avec un notaire qui s'y connaît en droit de
copropriété. «Le droit de copropriété est assez complexe et un notaire
qui a peu d'expérience en copropriété peut commettre une erreur comme
oublier, par exemple, de demander l'état des charges communes. Des
oublis pareils peuvent mener à des litiges qui aboutiront souvent sur le
bureau d'un avocat.»
Vivre en communauté
La grande majorité des litiges dans le domaine de la copropriété, selon
Me Joli-Coeur, ce sont des litiges de voisinage. «Les gens ne réalisent
pas avant d'acheter en copropriété que les habitudes de vie en condo ne
sont pas les mêmes que les habitudes de vie en bungalow.»
Quels sont les principaux litiges entre voisins? La fumée du barbecue
sur le balcon et le bruit. Ici, le gros bon sens s'impose. «On ne doit
pas agir abusivement et on doit respecter ses voisins. C'est quand les
gens se foutent de leurs voisins que les litiges commencent.»
Le cas du revêtement des sols a ceci de particulier qu'il est souvent
régi par la déclaration de copropriété, qui peut interdire ou non les
planchers en bois franc car ils sont souvent la source du bruit dont se
plaint le voisin. Mieux vaut vérifier avant de procéder.
Et même lorsqu'ils sont permis, il faut respecter certains éléments
normatifs quant à la performance acoustique des matériaux utilisés. «En
général, la déclaration de copropriété indique que vous ne pouvez pas
réduire l'acoustique de votre condo.»
Me Joli-Coeur conseille d'éviter d'acheter les revêtements de sols en
bois franc que l'on retrouve en vente dans les grandes surfaces. «Il
vaut mieux consulter un spécialiste et s'assurer de poser une membrane
acoustique qui répond aux normes. Si votre plancher de bois franc est
source de bruit pour le voisin, il se peut que le syndicat de
copropriété vous oblige à l'enlever et à le remplacer.»
Autres litiges possibles
Parmi les autres litiges possibles, il y a celui des arrérages non payés
par le vendeur du condo en copropriété. «Il se peut que le vendeur n'ait
pas acquitté toutes les charges communes ou toutes les taxes foncières
et scolaires. Dans ce cas, vous avez un recours contre le vendeur, mais
le syndicat peut en exiger immédiatement le paiement.»
Les charges communes peuvent aussi être une source de litiges. Ici
aussi, c'est la déclaration de copropriété qui déterminera ce qui est
commun et ce qui est privatif. «Il faut réaliser qu'en achetant en
copropriété, vous achetez en propre les parties privatives, mais vous
achetez aussi un pourcentage des aires communes.»
Selon Me Joli-Coeur, les futurs copropriétaires devraient toujours se
méfier des frais de condo qui sont trop bas. «Ça devrait agir comme une
lumière rouge sur le consommateur.» C'est que des frais de condo trop
bas sont souvent l'indication que le syndicat de copropriété n'investit
pas suffisamment dans les frais d'entretien de l'immeuble ni ne consacre
une part suffisante de son budget en frais de prévoyance.
«Vos frais mensuels sont bas, d'accord. Mais qu'arrive-t-il lorsqu'il
faut réparer la toiture ou refaire le stationnement au sous-sol? La note
peut être alors très salée et, dans le cas de travaux majeurs, atteindre
plusieurs milliers de dollars. Un soudain déboursé pareil peut mettre
certains copropriétaires dans l'embarras, en particulier les gens à la
retraite.»
Une petite société
Me Yves Joli-Coeur compare la vie en copropriété à une microsociété.
Chapeautant cette société, il y a le syndicat de copropriété qui est, au
sens de la loi, une personne morale. Le syndicat est composé
d'administrateurs élus par les copropriétaires lors d'une assemblée
générale. «Le syndicat est comme un gouvernement. Il prélève des taxes -
les charges communes - et rend des services, soit l'entretien de
l'immeuble. Les administrateurs sont des élus et les copropriétaires
sont des citoyens qui votent, à l'assemblée générale, les règlements et
le budget.»
Il est donc important de vérifier avant l'achat en copropriété la
manière dont se comporte le syndicat de copropriété. «Les
administrateurs sont-ils compétents? Le syndicat est-il en bonne santé
financière? Fait-il l'objet de poursuites en cour? Avoir la réponse à
ces questions permet de faire un choix judicieux et, par conséquent,
d'éviter les mauvaises surprises.»
Aussi Me Joli-Coeur estime qu'au moment de la visite d'un condo en
copropriété par un inspecteur en bâtiment, il est bon aussi d'inspecter
sommairement les aires communes. «De cette façon, avant même d'acheter,
le consommateur sera en mesure d'estimer les réparations dont l'immeuble
aura besoin à l'avenir.»
Selon Me Joli-Coeur, vivre en copropriété peut être très agréable. Mais
il faut procéder avec prudence et bien se renseigner avant d'acheter. Un
manque de prévoyance de la part du consommateur peut rapidement
transformer son rêve d'être copropriétaire en mauvais cauchemar.
